Transactions résidentielles, en baisse de 4 % par rapport au trimestre précédent.
Activité des transactions · Pas un indice de prixVolume 1 / Numéro 004 / 27 octobre 2026
L'opportunité pour l'acheteur à Dubaï :
réalité ou illusion ?
Les ventes ralentissent. Mais les acheteurs obtiennent-ils vraiment de meilleures affaires ?
Publication de 10 pages · Étude gratuite · Analyse indépendante
02 / L'essentiel en 60 secondes
Ce qui a changé. Et ce qui n'a pas changé.
Trois signaux qui montrent pourquoi les statistiques à la une ne suffisent pas à repérer de véritables opportunités.
Variation annuelle de l'indice de valeur résidentielle ; −0.1% sur un mois.
Indice de valeur · Pas une remise sur un logementVentes comparables enregistrées, loyer réaliste, coûts complets et stratégie de sortie.
Vérifier les données du bien précis est essentiel03 / Réalité du marché
Moins de ventes.
Un marché plus sélectif.
Deux indicateurs indépendants suggèrent une modération, mais ils mesurent des phénomènes différents selon des méthodes distinctes.
Le nombre de transactions mesure l'activité. Un indice cherche à estimer l'évolution des valeurs. Aucun des deux ne détermine le juste prix d'un appartement particulier.
Pourquoi cette différence est essentielle →Activité
−4%
Transactions résidentielles au T3 par rapport au T2
Environ 34 500 transactions
Valeurs
−4.5%
Variation annuelle de l'indice des valeurs résidentielles
−0,1 % sur un mois
04 / L'ILLUSION DU TITREAL FURJAN · 19 OCTOBRE 2026
Un même quartier.
Deux histoires très différentes.
Al Furjan montre pourquoi la population mesurée change tout.
Deux indicateurs du marché. Deux groupes de transactions.
01 / TOUTES LES VENTES RÉSIDENTIELLES ENREGISTRÉES
+14.2%
Évolution annuelle du prix médian par pied carré dans le quartier, ventes sur plan comprises.
TOUTES LES VENTES ENREGISTRÉES / PAS UN INDICE DE LOGEMENTS IDENTIQUES
02 / REVENTES DE BIENS LIVRÉS UNIQUEMENT
−7.0%
Variation annuelle du prix médian par pied carré des biens existants revendus, hors ventes sur plan.
REVENTES DE BIENS EXISTANTS / ÉCHANTILLON DIFFÉRENT
QU'EST-CE QUI EST MESURÉ ?
Une seule statistique peut masquer deux marchés différents.
Le premier chiffre regroupe les ventes résidentielles enregistrées, y compris sur plan. Le second ne concerne que les reventes de biens livrés. Les comparer comme s'ils représentaient la même population induirait les acheteurs en erreur.
PRIX MÉDIAN EN AED / PIED CARRÉ · SUR UN ANÉCHELLE COMMUNE ±15 %
Toutes les ventes résidentielles +14.2%
Reventes de biens livrés −7.0%
−15%0+15%
Source : tableaux de bord Dubai Real Estate Data · Relevé historique du 19 octobre 2026
05 / Analyse des quartiers
Où les acheteurs devraient-ils approfondir leurs recherches ?
Des pistes à étudier, pas des recommandations d'achat. Les trois quartiers reposent sur la même méthode de revente de biens livrés du rapport figé de septembre.
Dubai Science Park
AED 1,375 / pied carré
−9.7%
Évolution annuelle de la médiane du quartierAl Furjan
AED 1,144 / pied carré
−5.4%
Évolution annuelle de la médiane du quartierAl Kifaf
AED 1,947 / pied carré
−5.3%
Évolution annuelle de la médiane du quartierDouze mois clos le 30 septembre 2026 comparés aux douze mois précédents · Au moins 50 reventes de biens livrés par quartier et par période. La médiane peut varier selon le type de logements et ne constitue pas une estimation d'un bien particulier.
06 / LE TEST DE LA REMISEUN EXEMPLE DE CALCUL D'INVESTISSEMENT
Un prix plus bas.
Une moins bonne affaire ?
Une remise de 5 % n'améliore le rendement que si les hypothèses de revenus locatifs se réalisent.
LA FORMULERendement d'exploitation net(loyer annuel − charges d'exploitation) ÷ prix d'achat
- Prix d'achat
- AED 1,000,000
- Loyer annuel
- AED 80,000
- Charges d'exploitation
- AED 15,000
- Prix d'achat
- AED 950,000
- Loyer annuel
- AED 80,000
- Charges d'exploitation
- AED 15,000
- Prix d'achat
- AED 950,000
- Loyer annuel
- AED 72,000
- Charges d'exploitation
- AED 15,000
Une remise n'est qu'un chiffre.
La qualité d'un investissement tient à toute l'équation.
Rendements d'exploitation nets hypothétiques, avant financement, frais d'acquisition et éventuels impôts applicables. Les barres utilisent une même échelle de 0 à 8 %.
07 / LE TEST DE L'OPPORTUNITÉVOTRE DOSSIER CONFIDENTIEL D'ACHETEUR
Cinq questions
avant d'acheter.
Une réduction convaincante du prix demandé ne suffit pas à justifier un achat.
LA RÈGLE DE DÉCISIONAchetez sur des preuves.
Pas sur un titre.
Pas sur un titre.
01
Qu'est-ce qui s'est réellement vendu ?
Des transactions récentes enregistrées sur des biens vraiment comparables.
02
Combien rapportera-t-il ?
Loyer réaliste, vacance et charges d'exploitation.
03
Quel est le coût total ?
Prix d'achat, frais, financement et aménagement.
04
Quels sont les risques ?
Bâtiment, offre future, risques juridiques et livraison.
05
Qui pourrait le racheter ?
Demande à la revente, liquidité et possibilités de sortie réalistes.
Ces catégories constituent un cadre éditorial, pas une notation immobilière DPI ni un conseil financier personnalisé.
08 / LA QUESTION DE L'OFFRE FUTURE
Les livraisons prévues comptent.
Mais où ?
Les dates de livraison, les types de biens, l'offre concurrente et la demande locative locale influencent davantage les prix qu'un chiffre global à l'échelle de Dubaï.
Voir l'analyse dans le magazine complet →Pipeline résidentiel prévu
>525,000
Logements prévus entre 2027 et 2030
2027202820292030
Les logements programmés ne sont pas des livraisons confirmées. Source : Savills, T3 2026.
DPI · Conclusion
Achetez sur des preuves.
Pas sur un titre.
La véritable opportunité est un bien justifié par des ventes comparables, des revenus pérennes, des coûts complets et une sortie réaliste — pas seulement par une remise séduisante.
Ouvrir le magazine complet de 10 pages (en anglais) ↗Retour à l'accueil DPIComprendre aujourd'hui. Mieux investir. Construire demain.
Sources et méthode
Des éléments vérifiables.
Analyse éducative indépendante, non un conseil personnalisé en investissement, finances, droit ou fiscalité. DPI n'a pas recalculé indépendamment les indices des fournisseurs ni démontré qu'un bien précis constitue une bonne affaire.
- Savills — Marché résidentiel de Dubaï, T3 2026
- ValuStrat — Indice des valeurs résidentielles, septembre 2026
- Dubai Real Estate Data — Rapport figé de septembre 2026
- Dubai Real Estate Data — Tableau de bord actualisé (relevé historique du 19 octobre)
- Dubai Real Estate Data — Méthodologie
- Dubai Land Department — Données immobilières
Les données reflètent la méthode, les transactions et la période propres à chaque fournisseur. Les chiffres peuvent changer lors d'actualisations ultérieures. Le PDF anglais reste la publication visuelle intégrale ; cette page en est la version de lecture en ligne.